부제: 30년 모기지 이자율은 왜 10년물 국채금리와 연결되는가?
미국 연방준비제도(Fed)가 기준금리를 인상하면 가장 많이 업급되는 것은 주식이나 채권시장의 움직임입니다. 하지만 금리 변화는 금융시장에만 머무르지 않습니다. 미국 가계가 매달 부담하는 주택담보대출, 즉 모기지 이자율에도 영향을 미치며 주택을 사고파는 결정에도 영향을 주게 됩니다.
기준금리가 올랐다고 해서 30년 모기지 이자율이 같은 폭으로 오르지 않습니다. 기준금리는 대표적인 단기금리인 반면, 30년 고정 모기지는 장기간에 걸쳐 고정된 이자율을 적용하기 때문입니다.
그렇다면 30년 모기지 이자율은 무엇을 기준으로 움직일까요? 보통은 30년 대출이므로 30년물 국채금리와 연결될 것이라고 생각하기 쉽습니다. 그러나 미국 모기지 시장에서는 10년물 국채금리가 모기지 이자율을 결정하는 중요한 기준 지표로 활용됩니다.
이번 글에서는 왜 모기지 이자율이 국채금리와 연결되는지, 그리고 왜 30년 모기지인데 10년물 국채금리가 중요한지 살펴보겠습니다. 이를 통해 연준의 금리 결정이 미국 가계의 주택 구입과 주거비 부담에 어떤 경로로 영향을 미치는지를 이해할 수 있습니다.
1. 왜 모기지 이자율은 국채금리와 연결되는가?
30년 모기지 이자율과 국채금리의 관계를 이해하려면 먼저 미국의 모기지 대출이 금융시장에서 어떻게 거래되는지를 알아야 합니다.
은행이나 모기지 대출기관들은 주택 구입자에게 30년 고정 이자율로 돈을 빌려주면 그 대출을 반드시 30년 동안 보유해야 하는 것이 아닙니다. 미국에서는 많은 모기지 대출이 여러 건씩 묶여 주택저당증권(MBS·Mortgage-Backed Securities)으로 만들어져 금융시장에 판매됩니다.
저도 미국에서 처음 주택을 구입한 후 몇 년 지나지 않아 모기지 대출의 소유권이 다른 은행으로 이전됐다는 통보를 받은 적이 있습니다. 당시에는 내가 받은 30년짜리 모기지 대출이 왜 다른 대출기관으로 넘어가는지 의아하고 적지 않게 놀랐습니다.
하지만 미국의 모기지 대출이 금융시장과 연결되어 있다는 것을 이해하고 나니, 이러한 대출의 이전이 미국 모기지 시장에서는 가능한 구조라는 것을 알게 되었습니다.
만일, 어느 투자자가 MBS를 통해 장기간으로 자금을 투자한다면 미국 국채의 수익률과 비교하게 됩니다. 미국 국채는 신용위험이 매우 낮은 대표적인 기준 자산이기 때문에, 투자자는 모기지에서 발생하는 현금흐름에 대해 국채보다 어느 정도 더 높은 수익률을 요구하게 됩니다.
모기지에는 국채와 다른 위험이 있는데 대표적인 것이 조기상환 위험(prepayment risk)입니다. 금리가 내려가면 주택 소유자가 기존의 높은 금리 모기지를 낮은 금리로 재융자하면서 대출을 일찍 갚을 수 있습니다.
그러면 MBS 투자자는 예상보다 빨리 원금을 돌려받고, 그 돈을 당시의 더 낮은 금리로 다시 투자해야 할 수 있습니다. 이 밖에도 MBS의 유동성이나 시장 상황 등 여러 요인이 국채와 모기지 사이의 금리 차이에 영향을 줍니다.
따라서 10년물 국채금리와 30년 모기지 이자율의 차이를 단순히 하나의 위험요인으로 설명하기는 어렵습니다. 이 차이는 시장 상황에 따라 확대되거나 축소되며, 모기지 시장의 위험과 비용 등이 종합적으로 반영된 결과입니다.
[30년 모기지 이자율과 10년물 국채금리의 차이 추이]
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출처: Freddie Mac, U.S. Treasury, FRED (Federal Reserve Bank of St. Louis)
이 그래프에서 볼 수 있듯이 모기지 이자율과 10년물 국채금리의 차이는 일정한 수준으로 유지되는 것이 아니라, 금융시장 상황에 따라 크게 벌어지기도 하고 좁아지기도 합니다.
따라서 모기지 이자율을 이해할 때는 10년물 국채금리 자체뿐만 아니라 두 금리 사이의 스프레드가 어떤 수준에 있는지도 함께 봐야합니다. 스프레드가 확대되면 10년물 국채금리가 크게 변하지 않더라도 모기지 이자율은 상대적으로 높아질 수 있기 때문입니다.
2. 30년 모기지인데 왜 10년 국채금리인가?
여기에서 “30년 고정 모기지라면 30년 국채금리를 기준으로 해야 하는 것 아닌가?”라는 질문을 할 수 있습니다.
모기지의 계약기간은 30년이지만, 실제 대출금이 30년 동안 그대로 유지되는 경우는 많지 않습니다. 30년 고정 모기지는 매달 원금과 이자를 함께 갚기 때문에 대출 원금이 계속 줄어듭니다. 또한 주택을 팔거나 더 낮은 금리로 재융자를 하면 기존 모기지는 30년이 지나기 전에도 상환될 수 있습니다.
저 역시 미국에서 오랫동안 집을 소유하면서 여러 차례 재융자를 통해 윌 페이먼트를 낮춘 경험이 있습니다. 이처럼 금리가 내려갔을 때 기존 모기지를 더 낮은 이자율의 새로운 대출로 바꾸는 것은 미국의 많은 주택 소유자들이 가계지출을 줄이는 알반적인 방법으로 받아들이고 있습니다.
따라서 MBS 투자자가 받게 되는 실제 현금흐름은 30년 만기의 국채와는 다르게 움직입니다. 투자자는 매달 원금을 돌려받을 뿐 아니라 금리 변화에 따라 조기상환이 발생할 가능성도 고려해야 합니다.
이러한 모기지의 특성을 고려하면, 미국 금융시장에서는 30년물 국채금리보다 10년물 국채금리가 모기지 이자율을 비교하고 설명하는 데 더 적합한 기준으로 활용됩니다. 모기지의 계약기간만 보는 것이 아니라, 실제 현금흐름과 시장에서의 가격 형성 방식을 함께 고려하기 때문입니다.
3. 모기지 이자율은 어떻게 결정되는가?
그렇다면 주택 구입자가 은행이나 모기지 대출기관에서 실제로 제시받는 30년 고정 모기지 이자율은 어떻게 결정될까요? 단순하게 이해하면 10년물 국채금리를 하나의 기준으로 삼고, 여기에 모기지 시장의 위험과 비용 등이 더해지는 방식입니다.
10년물 국채금리 + 모기지 시장의 스프레드 + 대출기관의 비용·마진 = 모기지 이자율
여기에 대출자의 신용점수(Credit Score), 대출비율(LTV), 대출 종류, 포인트 구입 여부 등의 상황이 반영됩니다. 따라서 같은 날 모기지를 신청하더라도 모든 사람이 똑같은 이자율을 적용받지 않습니다.
그러므로 모기지 이자율은 단순히 연준의 기준금리에 일정한 숫자를 더해서 결정되는 금리가 아닙니다. 기준금리와 장기 국채금리, MBS 시장의 가격, 금융기관의 비용과 개인의 대출 조건 등이 서로 연결되면서 최종적인 모기지 이자율이 결정됩니다.
4. 9월 금리 인상이 미국 가계와 주택시장에 미치는 영향
연준의 금리 인상이 미국 주택시장에 미치는 영향은 단순히 주택 구입자의 월 모기지 페이먼트가 늘어나는 데 그치지 않습니다. 기존 주택 소유자, 신규 주택 구입자, 주택 판매자, 그리고 주택 건설업체가 서로 다른 방식으로 영향을 받습니다.
먼저 30년 고정 모기지를 이미 가지고 있는 기존 주택 소유자는 시장금리가 올라가더라도 기존 대출의 이자율이 변하지 않습니다. 반면 변동금리 모기지(ARM)를 가진 주택 소유자는 상황이 다릅니다. ARM(Adjustable-Rate Mortgage)은, 일정 기간 동안 이자율을 고정한 뒤 이후에는 시장금리에 따라 이자율이 조정될 수 있는 모기지입니다.
예를 들어 3/1 ARM은 처음 3년간 이자율이 고정되고 이후 1년마다 조정되며, 5/1 ARM과 7/1 ARM도 각각 처음 5년, 7년간 고정된 후 1년마다 이자율이 조정됩니다. 따라서 초기 고정기간이 끝난 주택 소유자는 당시의 금리 수준에 따라 월 모기지 부담이 달라질 수 있습니다.
신규 주택 구입자에게는 현재의 높은 모기지 이자율이 직접적인 부담이 됩니다. 30년 고정 모기지 금리가 7% 안팎까지 올라오면서 높은 주택가격과 대출비용을 동시에 감당해야 하기 때문입니다. 실제로 8월 Pending Home Sales는 전월보다 0.3% 증가했지만 전년 대비로는 4.7% 감소했습니다.
이러한 분위기는 신규 주택시장에서도 나타나고 있습니다. 9월 NAHB/Wells Fargo 주택시장지수(HMI)는 32로 1년 만에 가장 낮은 수준을 기록했습니다. 현재 판매 여건은 35이고, 향후 6개월 판매 기대지표도 37로 모두 하락했습니다. (자료: NAHB/Wells Fargo Housing Market Index)
따라서 이번 기준 금리 인상은 단순히 “금리가 오르면 집을 사기 어려워진다”고 해석하기에는 부족합니다. 높은 모기지 이자율은 신규 주택 구입자의 구매력을 낮추는 동시에 기존 저금리 모기지를 소유한 주택 보유자들의 주택 매도와 새로운 주택 구입을 어렵게 만들고, 주택거래와 신규 건설에도 영향을 미칠 수 있습니다.
저를 포함해 제가 사는 지역의 일부 주택 소유자들도 모기지 이자율이 내려가 주택 거래가 다시 활발해지기를 기대하고 있습니다. 거주지를 옮기거나 은퇴를 앞두고 주택 이동을 고려하는 경우에도 현재의 높은 모기지 이자율이 부담으로 작용하기 때문입니다.
마무리
이번 연준의 기준금리 인상은 미국 금융시장뿐만 아니라 일반 미국 소비자들에게도 상당한 의미가 있습니다. 연준은 2023년 7월 이후 처음으로 기준금리를 0.25%포인트 인상해 현재의 연방기금금리 목표 범위를 3.75~4.00%로 높였습니다.
또한, 9월 연준의 경제전망에서는 올해 기준 금리가 한 차례 더 올라갈 가능성도 제시됐습니다. 이에 따라 시장에서는 이번 인상이 일시적인 조치인지, 아니면 다시 금리 인상 기조로 전환되는 과정인지에 관심이 커지고 있습니다.
미국 소비자들은 오랫동안 이어지고 있는 높은 물가를 감당하느라 힘든 상황입니다. 이번 금리 인상이 인플레이션을 연준의 2% 목표로 되돌리는 데 도움이 되고, 장기적으로 미국 가계의 생활비 부담을 낮추게 될 것을 기대하고 있습니다.
특히, 연준의 금리 결정이 미국 가계에 직접적으로 영향을 미치는 대표적인 분야가 바로 주택시장입니다. 이번 글에서는 미국 주택시장을 이해하기 위해 기준금리와 10년물 국채금리, 그리고 30년 고정 모기지 이자율이 어떻게 결정되는지, 또한 이러한 금리 변화가 실제 주택 구입자의 대출 비용과 주택시장에 미치는 영향을 알아보았습니다.
즉, 미국의 모기지 대출은 MBS 시장과 연결되어 있으며, MBS 투자자들은 투자 수익률을 미국 국채와 비교합니다. 이 과정에서 10년물 국채금리와 모기지 이자율 사이의 스프레드가 모기지 시장에서 중요한 지표로 등장합니다. 따라서 미국 주택시장의 이해를 위해서는 기준금리에서 모기지 이자율까지 이어지는 금리 전달 과정을 알아야 합니다.
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※ 본 글은 경제지표와 금융시장 흐름에 대한 정보를 제공하기 위한 목적으로 작성되었으며, 특정 금융상품의 매수·매도를 권유하지 않습니다.